Что такое уступка прав на недвижимость в новом доме

В нашем городе существует масса вариантов покупки жилой недвижимости. Способом, набирающим популярность, является переуступка.

Переуступка — способ покупки квартиры в новостройке. Cмысл переуступки в том, что покупателем заключается сделка о получении прав требования на недвижимость в стадии неполной готовности в рамках ДДУ.

С юридической точки зрения переуступка - не купля-продажа квартиры.

Приобретая квартиру в новом доме на условиях переуступки, оформляется договор с двумя участниками

• Первый участник - владелец жилья на стадии строительства. Эта сторона выступает в роли продавца. Продавцом квартиры может выступать физическое либо юридическое лицо.
• Второй - сам покупатель.

После подписания и государственной регистрации такого двухстороннего договора компания-застройщик является ответственным лицом и имеет обязательства перед новым собственником. Разрешение застройщика на переуступку требуются, если, например, полностью не исполнены денежные обязанности (продавец покупал недвижимость в рассрочку).

Именно переуступка дает возможность покупателю приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, которые может предложить сам застройщик после сдачи дома.

Как устроена перепродажа квартиры

Чтобы понять, как устроена переуступка, важно обратить особое внимание на момент сделки.

Классической сделкой купли-продажи квартиры считается оформление права собственности на квартиру и получение ключей. В случае, если этого еще не произошло, сделкой считается переуступка права требования по ДДУ.

В стандартном договоре долевого участия одной из сторон выступает непосредственно застройщик. В случае продажи переуступки девелопер не является стороной, фигурирующей в договоре. В этом случае сторонами договора выступают физические (в некоторых случаях юридические) лица.

Предметом ДДУ является конкретный объект недвижимости жильё с указанным сроком полной готовности. Право требовать незавершенный объект недвижимости — предмет договора переуступки.

Что нужно знать, покупая квартиру по переуступке

Приобретение жилья на стадии незавершенного строительства всегда сопряженно с определенным риском. Чтобы максимально обезопасить себя и не потерять новое жилье, стоит придерживаться ряда правил:

• Запросить у продавца оригинал договора долевого участия. В договоре должны присутствовать живые печати и подписи уполномоченного лица компании-девелопера, а также отметка, подтверждающая регистрацию в Pocpeecтpe. В случае когда была электронная регистрация сделки, то должны предоставить файл с договором и электронной подписью.
• Стоит посмотреть сайт Единого федерального реестра сведений o банкротстве и убедиться, что указанного в договоре застройщика там нет. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• В обязательном порядке стоит обратить внимание на проектную декларацию (ПД) девелопера. Этот документ всегда выкладывается для общего доступа на официальном сайте застройщика.
• Ознакомиться с отзывами покупателей на форумах и в социальных сетях.

Особенности оформления переуступки

Особенностями сделки для приобретения квартиры по переуступке являются:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Подобная процедура является не редкостью и требует от потенциального покупателя повышенного внимания. Продавец не может передавать права требования до тех пор, пока ипотечный займ не будет погашен.
• Если в ДДУ есть стороны, не достигшие 18 лет, потребуется разрешение соответствующих органов или законного представителя, имеющего полномочия подписывать договор.
• Затруднительнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, покупался за счет материнского капитала. В договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками своей доли по завершении строительства рассматриваемого объекта. |В случае покупки квартиры с использованием материнского капитала, обязательно следует указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Договор переуступки

Чтобы безопасно заключить сделку, следует сначала убедиться что лицо, продающее Вам недвижимость, действительно является обладателем прав на нее.

Квартиры в новостройках, продающиеся в рамках долевого участия, должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Данная отметка залог того, что застройщик возводил комплекс по всем правилам на законных основаниях.

Следующий момент, который необходимо проверить, это тот факт, что права по ДДУ не обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится на самом на договоре.

Требуется согласие застройщика на переуступку квартиры. Вся подобная информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату какого-то процента по сделке. Размером до 10%.

Всегда следует отправлять письменное уведомление о покупке квартиры по переуступке компании-застройщику, вне зависимости наличия данного условия в ДДУ.

Кто продаёт жильё по переуступке?

Приобрести недвижимость в жилом комплексе по переуступке можно у лиц:

• Инвесторы - ими являются либо люди либо компании или закрытые паевые инвестиционными фонды. Инвесторы владеют от одного до нескольких объектов и хотят их продать потому, что покупали недвижимость для дальнейшей перепродажи.
• У подрядной организации - Чаще всего в такой роли выступают организации которые сотрудничали с девелопером на протяжении цикла строительства. При строительстве дома подрядчик может быть задействован на различных работах: свайные работы, мог оказывать рекламные услуги, производить монтаж сборных конструкций, заниматься поставкой или транспортировкой материала и другое. Распространена практика, когда застройщик рассчитывается за услуги выполненные подрядчиком посредством готового жилья.
• Частные лица, купившие жильё для своих нужд, но принявшие решение о продаже собственности.

Требования к покупателю жилья по переуступке

Покупка квартир по переуступке доступна любым желающим. Как правило, причинами приобретения объектов недвижимости по переуступке служат:

• Необходимость быстрого переезда.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Квартиры популярных планировок раскупаются в первую очередь. По переуступке можно купить желаемый вариант.
• Лица, желающие приобрести квартиру на вторичном рынке. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке часто по более привлекательной цене.
• Переуступка также подойдет и тем, кто выбрал конкретный объект в понравившемся районе, но большая часть подходящих вариантов в нем уже распроданы.

Главные преимущества переуступки

Будьте внимательны и осторожны при оформлении сделки. В первую очередь это касается покупателя. Переуступка получает все большую популярность в Санкт-Петербурге благодаря ряду своих позитивных особенностей:

• Переуступка дает возможность потенциальным покупателям приобрести эксклюзивную недвижимостьпосле завершения продаж. Пользуется успехом у тех, кто ищет большое просторное жилье с нестандартными планировками в конкретном районе.
• Переуступка предоставляет большой выбор качественной недвижимости в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет минимум времени, а ценовой диапазон выгоднее рынка вторичного жилья. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится в процессе строительства, что сильно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно гораздо быстрее, нежели в случае покупки недвижимости на стадии котлована.
• Продаваемые по переуступки квартиры имеют статус нового жилья, а значит, избавляют потенциального покупателя от неприятностей, характерных для вторичного жилья (претендующие на недвижимость наследники, прописанные несовершеннолетние дети, и т.д. )
• Возможность получить прибыль на разнице в цене после введения готового объекта в эксплуатацию.

Принимая решение о приобретении квартиры по договору переуступки, важно внимательно взвесить все за и против, а также тщательно подходить к проверке и сбору документов.

Документы для оформления переуступки

В необходимый пакет документов для оформления переуступки недвижимости входят:

• Если продавец недвижимости состоит в браке, необходимо оформить согласие супруга на продажу в письменном виде, заверенное нотариусом.
• Разрешение от застройщика.
• Справка об отсутствии любых задолженностей перед застройщиком.
• Разрешение Банка, если квартира была куплена в ипотеку.
• СНИЛС

Ознакомиться с предложениями по переуступке квартир в ЖК Парголово в Санкт-Петербурге вы можете в разделе Переуступки